Deprecated: preg_replace(): The /e modifier is deprecated, use preg_replace_callback instead in /home/users/b/bogdanoff/domains/alexey-bogdanov.ru/engine/modules/show.full.php on line 343 Алексей Богданов, материалы для статьи журнала "For Family"

BOGdanOFF » Статьи » Алексей Богданов, материалы для статьи журнала "For Family"

 
 
 

Алексей Богданов, материалы для статьи журнала "For Family"

Автор: admin от 11-05-2013, 18:53, посмотрело: 1700

Алексей Богданов, материалы для статьи журнала "For Family"


В рамках подготовки материала для журнала FF-Krasnodar, посвященного основным тенденциям, которые в настоящее время характеризуют рынок недвижимости Краснодара, на вопросы журналиста ответил Алексей Богданов - руководитель риэлторского отдела Жилищного Центра «КАЯН»:




1. Существует мнение, что на сегодня на рынке недвижимости Краснодара скопилось немалое количество квартир (в основном 2-х и 3-комнатные), которые построены, но не выкуплены либо недовыкуплены у застройщика. Так ли это? Если да, то приведите хоть какие-либо цифры, статистику в этой части. Можно определить по районам города, то есть назвать те районы, где скопилось больше всего не распроданных квадратных метров:

- 3-х комнатные квартиры традиционно продаются реже, чем 1 и 2-х комнатные, однако говорить о большом скоплении не проданных многокомнатных квартир не приходится. Их доля на рынке сравнительно невелика, застройщики на стадии проектирования выделяют для них небольшие объемы, а некоторые и вовсе исключают из проекта.

Даже если на стадии сдачи дома в эксплуатацию остаются несколько не проданных квартир, то различные скидки и акции решают эту проблему. А оформив на квартиру право собственности можно продать эти квартиры по военной ипотеке по более выгодной цене, т. к. покупатели с привлечением военной ипотеки чаще всего приобретают 2-х и 3-х комнатные квартиры.


2. Цены на рынке после кризиса в целом стабилизировались. Условий для их роста, по сути нет: ипотека дорожает, денежная масса у населения не увеличивается, инфляция заставляет думать о других проблемах. Отсюда вопрос, как обстоят дела со спросом на квартиры в Краснодаре? Спрос растет или нет? В сравнении с тем же 2007-08 до кризисным, спрос упал или наоборот вырос? Каков тут прогноз на два-три года вперед?

Если возможно, опишите кратко здесь же, скажем так, новые требования, которые люди стали предъявлять к параметрам недвижимости при покупке квартир? Насколько я знаю, теперь нередко встречаются покупатели, которые приводят с собой экспертов по тем или иным вопросам строительства, дабы уточнить что в доме с системой отопления, с окнами и т. д.:

- Спрос на недвижимость в Краснодаре поддерживается благодаря ипотечным кредитам, которые несмотря на некоторое удорожание, пользуются популярностью, использованию материнского капитала и переезд граждан с северных и восточных регионов страны, которые делают свой выбор в пользу южной столицы. Все это позволяет поддерживать спрос на стабильном уровне.

Если сравнить уровень спроса 2007-08 годов с 2012-13, то докризисный уровень на порядок выше, это напрямую связано с высокими темпами роста цен на жилье в этот промежуток времени. Рост цен на недвижимость показанный в 2012 году в среднем не превышал уровень инфляции, эта тенденция скорее всего сохранится и в ближайшие годы.

Каких либо новых требований к параметрам недвижимости у покупателей не наблюдается, единственное, что стоит отметить это снижение спроса на так называемый «старый фонд», покупателей уже не устраивают смежные комнаты в квартире и кухни площадью 6-8 кв. м.

Привлечение экспертов по вопросам строительства скорее всего связано с тем, что поиск жилья происходит в домах «частных застройщиков», где степень риска купить квартиру в доме ненадлежащего качества очень высока. Приобретая квартиру в доме, где строительство ведется в соответствии с Федеральным Законом № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», вы с такими проблемами не столкнетесь.


3. Одной из очевидных тенденций рынка недвижимости Краснодара является нарастающее стремление людей выехать на ПМЖ за город. Так называемая 30-40 км. зона доступности, стремление выбраться из каменных джунглей и пробок. Есть ли в этом плане, на ваш взгляд, недооцененные станицы, поселки вокруг города? Например, Динская, Новотитаровская, хутор Ленина, Новознаменский и т. д. - уже перенаселены и весьма дороги. Куда сейчас смотреть перспективно?

- Стремление людей проживать вдали от городского шума и пробок весьма понятно, однако несет в себе определенные неудобства. Въезд в город утром и выезд вечером связан все теми же пробками, потому как людей проживающих вне города очень много. Практически все торгово-развлекательные комплексы находятся в черте города, что опять же не в пользу проживания в соседних населенных пунктах. Необходимость возвращаться туда, откуда люди хотят уехать, в конечном итоге сводит на нет желание проживать за городом.

Для того чтобы освободится от всех этих неудобств необходимо либо проживать и работать вне города, а это другой уровень жизни и заработной платы, либо обратить внимание на новые проекты застройки с заранее распланированной инфраструктурой, закрытой территорией, парковками и зонами отдыха, где они будут проводить свободное время вдали от городского шума и пробок.


4. Одной из очевидных проблем Краснодара являются пробки, транспортная стагнация. Уже сейчас, по мнению многих транспортных экспертов, решением проблемы в ближайшие годы станет только ограничение на передвижение частного транспорта. Даже расширение дорог и строительство новых внутригородских шоссе (допустим параллельно ж/д-ветке Краснодар 1 — Краснодар 2) ситуациб не спасут.

Между тем, повсеместно наблюдается уплотнение жилищной застройки вплоть до абсурдных ситуаций. Как вы считаете, есть ли видение того, когда наш город исчерпает свой транспортно-инфраструктурный потенциал? Проще говоря, когда могут прийти времена, при которых жителям города просто ехать будет некуда?

-Несомненно пробки это основная проблема современного Краснодара, но администрация города предпринимает в этом направлении определенные шаги. В рамках программы «Краснодару — столичный облик» планируются мероприятия по реконструкции ул. Восточно-Кругликовской, ул. 40 лет Победы, ул. Волгоградской, как дублера ул. Дзержинского, ул. Калинина от ул. 70 лет Октября до ул. Лукьяненко, строительства транспортной развязки на пересечении ул. Ставропольской и ул. Старокубанской и др.

Если администрация Краснодара обяжет все строительные компании помимо жилых домов строить и объекты инфраструктуры, парковки, сады, школы, то это хотя бы не усугубит существующее положение дел. Точка не возврата еще не пройдена и все эти меры будут направлены если не на уменьшение количества пробок, то по крайней мере на поддержание существующего уровня нагрузки на магистрали, а в дальнейшем поспособствуют его уменьшению.


5. Перечислите основные тенденции, характерные для нынешнего рынка недвижимости Краснодара? Расскажите о некоторых из них вкраце?

-Очень важной тенденцией, характерной для нынешнего рынка недвижимости Краснодара, является ужесточение мер по борьбе с незаконным строительством. Постоянные рейды по новостройкам помогают выявить объекты строящиеся с нарушением законодательства. Среди наиболее часто встречающихся адресов - участки в Прикубанском внутригородском округе: ул. Прокофьева, ул. Минская, ул. Митинская, ул. Агрохимическая, ул. Мусоргского, ул. Ратной славы.

Однако лидером "черного" списка является улица Есенина, на которой инспекторами управления муниципального контроля выявлено 11 незаконных строек. За 2011-2012 гг. управлением муниципального контроля в Краснодаре было выявлено порядка 250 многоквартирных жилых домов, строящихся либо уже построенных без разрешительных документов или с нарушением закона.

Эти объекты возводятся без разрешительных документов, без коммуникаций, без обязательной технической экспертизы, что недопустимо и является прямым нарушением градостроительных норм. Список самостроев, размещенный на сайте администрации города, постоянно обновляется, это позволяет гражданам более взвешенно подходить к покупке жилья, исключив из зоны поиска потенциально опасные объекты.


6. Есть мнение, что инвестиционный потенциал недвижимости города почти исчерпан? То есть вкладывать в недвижимость становится не выгодно.

-Если обратить внимание на карту города, то мы увидим неравномерное распределение жилых застроек, есть большие площади, которые еще освоены строительными компаниями. Это северо-восточная часть города, Ближний Западный обход, район Красной площади и др. Все эти районы будут застраиваться многоквартирными жилыми комплексами, что в сочетании с устойчивым спросом характеризует Краснодар, как объект с высокой инвестиционной привлекательностью. Инвестиции в недвижимость по прежнему являются наиболее привлекательными по сравнению с банковскими депозитами с низкой процентной ставкой и менее рискованными по сравнению с сырьевым и валютным рынками.


7. Котируются ли среди покупателей новых квартир заявления и декларации застройщика о неких новых технологиях, современных архитектурных решениях и т. д. Спрос от такого вида позиционирования жилья вырастает или людям без разницы пока моменты изысканного качества?

-Внедрение новых технологий не всегда связано с изысканностью и новыми архитектурными решениями, если такие и имеют место, то не являются основополагающими и идут приятным дополнением к комплексу, который будет расположен в дорогом районе города и на стоимость которого особо не влияет. Некоторые инновации в области новых технологий призваны уменьшить стоимость квадратного метра, что в совокупности с удаленностью от дорогих районов города приводит к значительному снижению конечной стоимости квартир.


8. Очень многие компании «увязли» в сроках сдачи жилья, некоторые вообще лишились разрешений на строительство того или иного объекта. Например, «ДСМУ-Газстрой» ЖК «Адриан» не сдан. Компания «Родина» - и сроки просрочены и целого ЖК «Георгий Победоносец» - не будет... На фоне таких событий чего ожидать: повышения стоимости, снижения спроса из-за недоверия, чего?

-Строительные компании, которые вовремя не ввели свои объекты в эксплуатацию, скорее всего не имели полного пакета разрешительных документов на строительство, а отмена строительства целого жилого комплекса так же свидетельствует о том, что в процессе оформления документов были выявлены нарушения. На фоне этих событий следует ожидать понижения доверия к так называемым «частным застройщикам», а покупателям необходимо обращать особое внимание на то, чтобы застройщик вел строительство в строгом соответствии с Федеральным Законом № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…».


9. Приведите еще какие-либо характеристики или данные по рынку жилой недвижимости Краснодара, которые являются существенными и важными.

-Одним из наиболее важных событий на рынке недвижимости является тесное сотрудничество крупных риэлторских компаний с застройщиками. Результатом этой работы стало подписание ряда соглашений о совместной реализации объектов жилой недвижимости в строящихся домах. Теперь крупные агентства недвижимости продают квартиры по ценам застройщиков без риэлторских процентов. Иными словами, обратившись в такую компанию, клиент приобретет квартиру по такой же цене, как если бы пришел в отдел продаж самостоятельно и при этом специалисты помогут выбрать жилье из более чем 125 строящихся объектов.

Категория: Статьи, Недвижимость

Уважаемый посетитель, Вы зашли на сайт как незарегистрированный пользователь.
Мы рекомендуем Вам зарегистрироваться либо войти на сайт под своим именем.